Minh họa về đầu tư nhà ở (Nguồn: istock.com)Giá trị bất động sản trên cả nước đã giảm thêm một lần nữa trong tháng 10, theo số liệu mới của CoreLogic, nhưng có thể có những dấu hiệu "cho thấy giá trị bất động sản đang tiến gần đến ngưỡng sàn".
Theo Chỉ số giá trị nhà ở mới nhất của CoreLogic, giá trị bất động sản tại New Zealand đã giảm -0,5% trong tháng 10, đây là lần giảm thứ tám liên tiếp. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản đã giảm -5,1% kể từ tháng 2.
Giá trị nhà ở trung bình tại New Zealand hiện ở mức 805.984 đô, thấp hơn khoảng 18% so với mức đỉnh chu kỳ sau Covid nhưng vẫn cao hơn 16% so với mức trước Covid từ tháng 3 năm 2020.
Wellington là khu vực có mức giảm lớn nhất trong tháng 10, giảm -1,2%. Cả Hamilton và Auckland đều giảm -0,7%, trong khi Dunedin có mức giảm thấp hơn một chút là -0,4%. Tauranga không đổi, trong khi khu vực Christchurch tăng 0,2%.
CoreLogic cho biết tốc độ suy giảm đã giảm gần một nửa trong vài tháng qua, sau mức giảm trung bình khoảng -0,9% từ tháng 5 đến tháng 8.
Nhà kinh tế trưởng về bất động sản của CoreLogic NZ, ông Kelvin Davidson cho rằng đây có thể là dấu hiệu cho thấy giá trị bất động sản đang tiến gần đến ngưỡng sàn.
"Mức giảm mới nhất về giá trị nhà trên toàn quốc cho thấy rằng mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm khá mạnh, nhưng ảnh hưởng của tình trạng mất việc làm và cảm giác chung về sự an toàn công việc giảm sút đang đóng vai trò quan trọng hơn hiện nay", ông nói.
"Điều này đã được phản ánh trong cuộc khảo sát niềm tin của người tiêu dùng mới nhất từ ANZ. Tuy nhiên, không phải tất cả đều là “giao thông một chiều” đối với giá trị bất động sản, với Ōtautahi Christchurch tiếp tục cho thấy khả năng phục hồi tương đối trong số các trung tâm chính, cùng với Tauranga, vào tháng 10.
“Thật khó để chứng minh một cách chắc chắn, nhưng chắc chắn có một ‘cảm giác’ rằng The Garden City vẫn được coi là một nơi hấp dẫn để những người bên ngoài khu vực chuyển đến, được thúc đẩy bởi cả lối sống và khả năng chi trả.”
Davidson cho biết cũng đã có sự thay đổi về tâm trạng trên thực tế xung quanh thị trường bất động sản rộng lớn hơn của New Zealand trong vài tuần qua.
"Sự thay đổi đó đã được nhìn thấy trên nhiều phân khúc, từ những người định giá bất động sản đến các nhà đầu tư cá nhân, các nhà phát triển và các nhà tư vấn trong ngành xây dựng", ông cho biết.
Một biển báo đã bán trước một bất động sản ở Auckland. (Nguồn: Getty)“Tâm lý gia tăng có thể mất một thời gian để đo lường bằng dữ liệu, nhưng có cảm giác rằng sự suy thoái gần đây có thể sắp kết thúc”.
“Đối với các nhà đầu tư bất động sản nói riêng, việc giảm lãi suất thế chấp là chìa khóa, chảy trực tiếp vào dòng tiền tốt hơn khi mua nhà cho thuê thông thường - hay nói cách khác là giảm lỗ - và giảm khoản bổ sung từ các khoản thu nhập khác. Việc khấu trừ lãi suất tăng cũng hỗ trợ cho hiệu ứng đó.”
Bất chấp giá dưới đáy, số liệu của realestate.co.nz cũng được công bố sáng nay cho thấy chủ sở hữu bất động sản sẵn sàng gia nhập thị trường.
Báo cáo phát hiện ra rằng vào tháng 10, mức tồn kho đã đạt "đỉnh bất thường", với hơn 32.000 bất động sản có sẵn trên toàn quốc — tăng 26,3% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 7,7% so với tháng 9.
Giá trị giảm ở Auckland
Tại thị trường bất động sản lớn nhất của New Zealand, Auckland, các thị trường phụ của thành phố đã chứng kiến mức giảm giá trị khác nhau.
Mức giảm lớn nhất được ghi nhận ở Manukau, giảm -0,9% vào tháng 10. Tiếp theo là Auckland City, giảm -0,8%. Mức giảm ở Papakura và Franklin là -0,1% không đáng kể.
Giá trị bất động sản ở Auckland vẫn thấp hơn khoảng 21-24% so với mức đỉnh sau Covid. Mức giảm trong "đỉnh nhỏ" gần đây hơn vào đầu năm thường là từ -7% đến -9%.
Davidson cho biết thị trường Auckland tiếp tục bị áp lực nặng bởi "dư thừa cung cấp" nhà để bán và xây dựng mới hoàn thiện.
"Tuy nhiên, có những dấu hiệu trên thị trường như Papakura cho thấy giá trị đã bắt đầu ổn định ở một mức độ nào đó, vì vậy sẽ rất thú vị khi xem liệu sự sụt giảm cũng giảm bớt hay dừng hẳn ở các khu vực khác của Auckland trong vài tháng tới hay không."
Wellington 'hoạt động kém hiệu quả' vào tháng 10
CoreLogic phát hiện ra rằng khu vực Wellington rộng lớn hơn đã "hoạt động kém hiệu quả" vào tháng 10.
Porirua giảm -0,5%, trong khi Hutt Valley chứng kiến mức giảm tăng từ -0,7% lên -0,9%. Giá trị ở cả Kapiti Coast và Wellington lần lượt giảm -1,2% và -1,5%.
Porirua "có khả năng phục hồi tốt hơn một chút" so với các khu vực khác trong khoảng thời gian ba tháng, giảm -1,0%, trong khi các khu vực còn lại chứng kiến giá trị giảm gần 3% trở lên kể từ tháng 7.
"Wellington có vẻ là một ví dụ điển hình về nơi mà sự bất ổn việc làm đang lấn át lợi ích đối với tâm lý các nhà đầu tư và tài chính hộ gia đình khi lãi suất thế chấp thấp hơn".
"Điều này cũng có thể biến nơi đây thành một trường hợp thử nghiệm thú vị đối với giá trị bất động sản, xét về sức mạnh của bất kỳ sự phục hồi nào vào năm 2025 trong bối cảnh thị trường lao động yếu kém."
Giá trị khu vực vẫn 'không đồng đều'
Trên khắp đất nước New Zealand, lãi suất thế chấp thấp hơn và tình trạng mất việc làm là "những tác động đối nghịch" khiến các thị trường này vẫn "không đồng đều" vào tháng 10.
Nelson, Whanganui, Rotorua và Gisborne "tăng nhẹ" vào tháng 10, trong khi Queenstown vẫn "ổn định". Mức giảm -0,7% được ghi nhận tại Invercargill, Whangārei và Napier.
"Bỏ qua sự biến động hàng tháng thông thường mà bạn thấy trong bất kỳ giai đoạn nào của chu kỳ, thật thú vị khi lưu ý đến sự phân kỳ gần đây trong toàn bộ năm", Davidson cho biết.
Ông chỉ ra các khu vực như Napier và Whangārei, đã giảm -7% đến -9% kể từ đỉnh nhỏ cuối cùng. Điều này được so sánh với Whanganui và Invercargill, đã giảm -1% đến -2%.
"Giá nhà thấp hơn ở hai khu vực sau có thể đã mang lại cho thị trường của họ sự cô lập. Tất nhiên, lập luận về khả năng chi trả chắc chắn không áp dụng ở một nơi nào đó như Queenstown, nơi thị trường chỉ giảm nhẹ vào năm 2024 mặc dù giá trị trung bình là 1,5 triệu đô."
Giá trị bất động sản giảm 'chậm lại'
Nhìn về tương lai, Davidson cho biết sự suy giảm giá trị gần đây có thể sớm kết thúc, nhưng khả năng bùng nổ mạnh hoặc kéo dài có vẻ "tương đối thấp".
Ông cho biết khả năng chi trả nhà ở vẫn còn nhiều thách thức, "cho dù đó là đối với những người trả tiền thuê nhà cao trong khi vẫn cố gắng tiết kiệm tiền đặt cọc hay trả nợ thế chấp sau khi họ đã có đủ tiền".
Số lượng nhà rao bán trên thị trường cũng vẫn ở mức cao nhất trong nhiều năm. Davidson cho biết điều này sẽ mất một thời gian để biến mất, "đặc biệt là khi vẫn còn một số lượng lớn các công trình xây dựng mới đang được hoàn thành".
"Ngoài ra, sự yếu kém của nền kinh tế cơ bản cho thấy thị trường lao động có thể chưa chạm đáy trong một thời gian nữa, tiếp tục làm giảm ảnh hưởng của lãi suất thế chấp thấp hơn".
"Mặc dù tỷ lệ kiểm tra khả năng thanh toán của các ngân hàng có thể tiếp tục có xu hướng giảm - điều này sẽ làm tăng khả năng vay của các hộ gia đình - nhưng tác động ngược lại của giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập cũng có thể trở thành một yếu tố đáng chú ý hơn vào năm 2025".
Ông cho biết sự gia tăng "khiêm tốn" trong doanh số bán và giá trị bất động sản trên khắp New Zealand có vẻ "khá có khả năng" kéo dài trong 6 đến 18 tháng tới. Một điều gì đó tương tự như sự bùng nổ sau Covid không phải là một kịch bản khả thi "ở giai đoạn này".
Theo 1news.co.nz – Duong Nguyen